恒地270萬呎納目標範圍 東北發展　90萬呎可換地　四叔大豐收

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李兆基（四叔）新界「大茶飯」逐漸曝光，恒基地產（012）昨日首次披露，旗下合共約270萬平方呎地皮獲劃入新界東北發展區，其中90萬平方呎地皮符合條件可原址換地發展，市場預期，雖然旗下三分二新界東北地皮將遭政府收回，但手上地皮仍足可興建兩個港灣豪庭，加上旗下農地或可以市價入賬，恒地錢途仍然無限。
記者：鄧偉忠　林志光

港府上月初公佈新界東北新發展區規劃，放棄以傳統收地方式發展，容許公私合營進行發展，令多間擁有大量農地土儲的發展商如恒地、新地（016）及新世界（017）等，可以補地價方式原址換地參與發展。

[b]足夠興建兩個港灣豪庭[/b]
恒地旗下粉嶺北及古洞北合共270萬平方呎地皮，已經獲得劃入新界東北新發展區，集團昨日首次披露，其中約180萬平方呎地皮，則會由政府收回，集團可獲取現金補償，只有90萬平方呎地方符合條件，可以在原址換地自行起私樓發展。
恒地管理層昨日在分析員會議中坦言，今次新界東北規劃是集團新界發展的一個突破。
據了解，恒地預期新界東北地皮建築地積比率可達5至6倍，手上地皮可建築樓面面積逾500萬平方呎，相當於足夠興建超過兩個港灣豪庭。
法巴董事總經理及房地產研究主管李偉烈分析指，恒地多年來一直希望推動政府發展新界新市鎮，倘今次新界東北規劃能落實，雖然區內約三分二土地遭收回，但仍可收回較土地成本高的現金補償，加上預期東北發展起動後，地皮將可以市值入賬，屆時集團資產值將會大幅增加。

[b]三分二回收土地獲補償[/b]
事實上，按現時政府收回新市鎮土地補償金額為每平方呎最低約948元，恒地未來即使退回180萬平方呎農地，恒地套現估計超過17億元，至少可獲利約7至8億元，加上退地安排至2015年才會完成，相信屆時換地補價會進一步上升。
花旗早前已發表報告指出，恒地旗下農地很大機會被劃入公私營混合住宅，該行假設換地價為平均每方呎2,000元，預期恒地相關農地平均每方呎樓面資產淨值會提高約1,000元，如果一半農地獲准變為住宅用地，以地積比率6倍計算，相關農地則可令集團資產淨值增加約90億元。
訊匯證券行政總裁沈振盈坦言，換地方案對恒地有利，除因為收地補償金額肯定較土地成本高外，倘若旗下地皮無法發展，恒地亦「得物無所用」，倘若日後恒地旗下農地可以市值入賬，更可令資產值進一步增加。
根據恒地披露，現時新界農地土儲達4,300萬平方呎，意味今次新界東北規劃僅佔集團農地土儲不足一成，市場預期，洪水橋將會是下一個農地轉換區，而恒地亦是該區大地主，擁有農地面積達550萬方呎。


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■李兆基於新界東北發展區90萬呎可換地起私樓。


來源:蘋果日報網站